Home » Kansalaisten hyvinvointi ja osallisuus » Kunnat ulkoistavat rakentamista elinkaarimallilla

Kunnat ulkoistavat rakentamista elinkaarimallilla

Vieraskynä: Ympäristöfyysikko Pentti Kaasinen

Rakennusalasta kirjoittaessa tutkimustietoa on niukasti saatavissa, myös elinkaarirakentamisen kohdalla. Aihetta voi käsitellä lähinnä riskien kannalta.

Mikä on rakentamisen elinkaarimalli?

Elinkaarimallissa ”palveluntarjoaja” (tavallisesti rakennusliike) sitoutuu korjaamaan rakennusvirheensä ja vastaamaan rakennuksen ylläpidosta 15–25 vuotta kestävän sopimuksen ajan.

Tarkoitus on, että tilaaja ei joudu maksamaan sopimusaikana ylläpidon virheistä. Viime aikojen vaikea homekouluongelma on suorastaan pakottanut kuntia tähän ”epätyypilliseen” elinkaarirakennuttamiseen. 

Miksi elinkaarimalli?

Elinkaarisopimus on kunnan kannalta näennäisen mukava ja kätevä. Vastuun voi – tosin hiukan harhaanjohtavasti – sanoa olevan ensisijaisesti rakennusliikkeellä. Kunnat saavat muutamaksi vuodeksi rauhan kuntalaisten pahimmilta huolenpurkauksilta homekoulujen suhteen. Mediakaan ei jatkuvasti ryöpytä. Tosiseikan, että vastuuta ei voi ulkoistaa, päättäjät kyllä varmaan muistavat, mutta merkillisen piilossa tieto on julkisuudelta. Vastuu kouluista ja päiväkodeista on ja pysyy kunnalla.

Elinkaarirakentamisen viitekehys on rakennusalan toimintaympäristö

Rakennusalan lyhytjänteisyyttä ei ole julkisuudessa pohdittu. Rakennusala on tehokas ala, jolta pitkäjänteisyys puuttuu. Rakentaminen koostuu 1–2 vuoden projekteista, joiden kannattavuuteen toiminta tähtää. 25 vuoden sopimus sopii huonosti tähän viitekehykseen.

Kaikki ei ole sitä miltä näyttää

Elinkaarisopimus näyttää hyvältä. Mutta on mahdoton ennakoida, mitä 25 vuoden aikana tapahtuu. Kun on rakennettu tai korjattu, ennemmin tai myöhemmin ilmenee uutta korjattavaa tai muuta problematiikkaa. Elinkaarisopimuksen mukaan korjaaminen on rakennusliikkeen tehtävä. Mutta tilanne ei ole yksikertainen. Ei ole lainkaan harvinaista, että syyt ongelmiin ovat käyttäjissä. Mutta kuka sen määrittelee? Sisäilmaongelmat ja kosteusvauriot ovat vaikeita selvitettäviä. Jos käräjille mennään, kunta on heikoilla. Tiukkeneva rahatilanne ja rakennusliikkeen tekninen ylivoima voivat tehdä oikeuden päätöksestä arvaamattoman.

Elinkaarisopimuksia kunnissa tehdään yhä enemmän. Päätöksentekoa tukee yleisesti hyväksytty ulkoistamisen buumi. Suuret instituutiot, myös kunnat, pitävät itsellään ”ydintoiminnat” ja ostavat loput. Elinkaarisopimus on ulkoistamisen äärimmäinen muoto. Kunnan päättäjät kyllä tietävät, että sudenkuoppia sopimukseen voi jäädä, mutta tilaamisen helppous peittää rationaalisen ajattelun.

Oulun monitoimitalossa rakennusliike koordinoi jopa ruokahuollon

Rakennusliike Lemminkäisellä on Oulun kaupungin kanssa 25 vuoden elinkaarisopimus monitoimitalon rakentamisesta ja ylläpidosta.

Sopimusta kuvataan seuraavasti: ”Hyvin pidetty rakennus on vuosien jälkeenkin kuin uusi. Jatkuvan kunnossapidon ansiosta Oulun kaupungin ei tarvitse varautua suuriin yllätysremontteihin. Lemminkäinen koordinoi talon käyttäjien ja palvelutuottajien, kuten siivous tai ruokapalveluyritysten, välistä yhteistyötä.”

Sopimus on laaja: Lemminkäinen valvoo myös turvallisuusmääräysten noudattamista ja palvelutuottajien toimintaa, laatii kiinteistön toimintasuunnitelman ja talousarvion sekä järjestää kiinteistön ylläpitotehtävät.

Kuinka yksimielisinä sopimuskumppanit mahtavat pysyä teknisestä ylläpidosta puuronkeittoon 25 vuoden ajan?

Pudasjärven hirsikoulu tehdään elinkaarisopimuksella

Pudasjärvellä tehdään 800 oppilaan koulu hirsistä, ja elinkaarimallilla. Rakennusalan lyhytjänteisyys ja kokeiluluonteinen rakentaminen on huono yhdistelmä. Mielikuva hyvin hengittävästä hirsitalosta lienee ollut päättäjillä mielessä. Vankalla betonirakentajalla Lemminkäisellä on nyt tilaisuus oppia puurakentamista.

Porvoo rysäyttää kerralla elinkaarirakentamisen riskeihin.

Rakennuslehti kertoo syyskuussa 2014: Porvoo kilpailuttaa 7 elinkaarikohdetta yhtenä pakettina. 41 miljoonan euron suuruisessa elinkaaripaketissa on kaksi koulua, neljä päiväkotia ja yksi neuvola. Kohteiden pitäisi valmistua vuoteen 2018 mennessä.

Ylläpidon elinkaariksi on päätetty 20–25 vuotta. Ylläpitokustannukset arvioidaan 1,2 miljoonaksi euroksi vuodessa. Sopimus on tarkoitus allekirjoittaa elokuussa 2015.

Elinkaarimalli heikentää kunnan omia kiinteistöteknisiä taitoja. Jos ylläpitäminen jää kuntakoneiston ulkopuolelle, sen omat, usein vaatimattomat rakennuttamis-, kilpailuttamis- ja ylläpitotaidot rapistuvat entisestään. Kunta etääntyy ylläpidon käytännöistä, joita jatkossakin tarvitaan. Ei kaikki rakentaminen tule olemaan elinkaarisopimusten varassa. Kehitys saattaa viedä rakennuttamista ”sekamalliin”, jossa elinkaarirakennuttamisen ja ”tavallisen” rakennuttamisen edut yhdistyvät.

Helsinki ja Espoo eri linjoilla elinkaarimallin soveltamisessa

Voisi uskoa, että pääkaupunkiseudun kunnat olisivat elinkaarirakentamisen suhteen samoilla linjoilla. Mutta näin ei ole. Espoossa peruskorjataan ja rakennetaan kouluja elinkaarisopimuksilla lähes rutiininomaisesti, Helsingissä hyvin niukasti. Pääkaupungissa riskit katsottiin liian suuriksi. Ei ole selvitetty, miksi näkemykset ovat niin erilaiset.

Yksityistalouksille riski on arvaamattoman iso

Entä jos firma X myy 25 vuoden elinkaariurakan ryhmärakennusporukalle? Muutaman vuoden kuluttua rakennusliike menee konkurssiin tai sen omistajat vaihtuvat. Kuka silloin vastaa elinkaarisopimuksen mukaisten palvelujen hoitamisesta?

Elinkaarirakentaminen saattaa olla ratkaisu esimerkiksi homekouluongelmiin, mutta malli vaatii kehittämistä. Kehittämiseen tarvittava riippumaton tutkimus on valtion vastuulla. Perustutkimus ei kuulu kunnille tai rakennusteollisuudelle. Tästä perustutkimuksesta ei ole näkynyt merkkiäkään.

Advertisements

1 Comment

  1. Tuomo Vesikko says:

    Mielenkiintoista pohdintaa. Elinkaarimallin suurimmat riskit ovat kuitenkin mielestäni siinä, että kunnilla/rakennuttajilla ei ole käytettävissä hyviä asiantuntijoita kilpailutukseen ja sopimusten tekemiseen tai ainakin asiantuntemusta Suomessa on hyvin vähän. Suurin riski on saada huono konsultti, jolloin kunta on sopimuksissa todella heikoilla. Kirjoituksessa ei kuitenkaan riittävästi verrata elinkaarirakentamista ja perinteistä rakentamista ja sen osalta väitän, että riski rakentamisen huonoon laatuun on selvästi suurempi perinteisellä tavalla rakennettuna kuin elinkaarirakentamisessa. Oma kokemukseni on elinkaarirakentamisessa vasta suunnitteluvaiheesta, mutta ainakin siinä suunnittelun taso ja laatu on saatu paremmaksi kuin perinteisessä hankkeessa ja riskit pienemmiksi. Toinen ongelma on tietysti se, että elinkaariurakoitsijoita ja palveluntuottajia on Suomessa vielä todella vähän ja sitä kautta kilpailutilanne voi olla huono. Olen samaa mieltä kirjoittajan kanssa, että kunnan kannattaa tehdä myös omia hankkeita ja hoitaa kiinteistöjä omalla väellä, että tuntuma alaan säilyy ja osataan paremmin tehdä sopimuksia, kilpailuttaa ja valvoa alan toimijoita.

    Tuomo Vesikko

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: